জমির শেয়ার বিক্রি করে নির্দিষ্ট ফ্ল্যাট দেওয়ার প্রতিশ্রুতিতে পরিচালিত অনিয়ন্ত্রিত আবাসন ব্যবসা বন্ধের দাবি জানিয়েছে রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব)। এ ধরনের ব্যবসায়িক মডেলে ক্রেতার অর্থ, জমির মালিকানা, ফ্ল্যাটের আইনগত অধিকার এবং ভবনের নিরাপত্তা মারাত্মক ঝুঁকির মুখে পড়ছে। ইতোমধ্যে এ ধরনের ব্যবসায়িক মডেলের কারণে প্রায় ৪০ হাজার নাগরিক ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছেন। প্রায় ১০ হাজার বিচারাধীন মামলার কারণে অনেকে তাঁদের সারা জীবনের সঞ্চয় হারিয়ে অনিশ্চয়তার মধ্যে রয়েছেন। এভাবে চলতে থাকলে আগামী দুই থেকে তিন বছরে শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্পসংক্রান্ত মামলা ও আইনি জটিলতায় প্রায় ৫০ হাজার কোটি টাকা আটকে যাওয়ার আশঙ্কা রয়েছে।
আজ ৮ নভেম্বর, ২০২৬ রবিবার রাজধানীর সিরডাপ মিলনায়তনে আয়োজিত এক সংবাদ সম্মেলনে এসব কথা তুলে ধরেন রিহ্যাবের প্রেসিডেন্ট ড. আলী আফজাল। সংবাদ সম্মেলন শেষে সাংবাদিকদের প্রশ্নের উত্তর দেন রিহ্যাব এর সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট আব্দুর রাজ্জাক। এ সময় রিহ্যাব এর সংবাদ সম্মেলনে উপস্থিত ছিলেন ভাইস প্রেসিডেন্ট-২ আবু খালিদ মোঃ বরকত উল্লাহ, ভাইস প্রেসিডেন্ট-৩ এ. এফ. এম. ওবায়দুল্লাহ, ভাইস প্রেসিডেন্ট (ফিন্যান্স) ড. মোঃ হারুন অর রশিদ, পরিচালক মোঃ গোলাম কিবরিয়া মজুমদার, প্রকৌশলী মোঃ মোস্তফা কামাল, এ.জেড.এম. কামরুদ্দিন, প্রফেসর ফারুক আহমদ, মোঃ জহির আহমেদ, মোঃ খাজা নজিবুল্লাহ চৌধুরী, শেখ কামাল, এম. ফখরুল ইসলাম ও এ. এস. এম. আব্দুল গাফফার মিয়াজী। এছাড়া উপস্থিত ছিলেন রিহ্যাবের প্রেস অ্যান্ড মিডিয়া কমিটির সদস্য সঞ্জয় চক্রবর্তী এবং রিহ্যাব সদস্য শফিকুল ইসলাম বাদল।
রিহ্যাব প্রেসিডেন্ট বলেন, বর্তমানে আবাসন খাতে উদ্বেগজনকভাবে এমন একটি ব্যবসায়িক মডেলের বিস্তার ঘটছে, যেখানে জমির নির্দিষ্ট অংশ বা শেয়ার বিক্রি করে ভবিষ্যতে নির্দিষ্ট আয়তনের ফ্ল্যাট নির্মাণ ও হস্তান্তরের প্রতিশ্রুতি দেওয়া হচ্ছে। কিন্তু অনেক ক্ষেত্রে ভবনের অনুমোদিত নকশা, নির্মাণের সক্ষমতা, অর্থের ব্যবহার, ফ্ল্যাটের সুনির্দিষ্ট অবস্থান এবং হস্তান্তরের আইনি নিশ্চয়তা স্পষ্ট থাকে না। ফলে একজন ক্রেতা অর্থ বিনিয়োগ করেও নির্ধারিত সময়ে ফ্ল্যাট পাওয়া, বৈধ মালিকানা বুঝে পাওয়া কিংবা বিনিয়োগ করা অর্থ ফেরত পাওয়ার নিশ্চয়তা পান না।
এ ধরনের ব্যবসায়িক মডেলে নির্মিত ভবনগুলোর অনুমোদিত নকশা ও বাস্তব নির্মাণের মধ্যে অসংগতি এবং নির্মাণসংক্রান্ত বিভিন্ন শর্তের ব্যত্যয়ের অভিযোগ রয়েছে। ১০০টি ভবন পরিদর্শন করলে প্রায় প্রতিটি ভবনেই কোনো না কোনো ধরনের ব্যত্যয়ের অভিযোগ পাওয়া যেতে পারে। এসব ভবনের অনুমোদিত ব্যবহার, নির্মাণের শর্ত এবং কারিগরি নিরাপত্তা নিয়ে গুরুতর প্রশ্ন রয়েছে। তাই শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্পের আওতায় নির্মিত ভবনগুলো সংশ্লিষ্ট নিয়ন্ত্রণ কর্তৃপক্ষের মাধ্যমে স্বাধীন, নিরপেক্ষ ও কারিগরি যাচাই করা জরুরি।
প্রচলিত আইন মেনে ব্যবসা পরিচালনাকারী ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানগুলোকে জমির মালিকানা, প্রকল্প অনুমোদন, নকশা, নির্মাণবিধি, প্রকৌশলগত নিরাপত্তা, কর ও ভ্যাটসহ সব ধরনের আইনগত বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হয়। কোনো ব্যত্যয় ঘটলে তাদের বিরুদ্ধে প্রশাসনিক ও আইনি ব্যবস্থা নেওয়া হয়। কিন্তু শেয়ারভিত্তিক মালিকানার নামে পরিচালিত কিছু প্রকল্পে একই মাত্রার তদারকি ও আইন প্রয়োগ হচ্ছে কি না, তা নিয়ে প্রশ্ন রয়েছে। এতে নিয়ম মেনে ব্যবসা পরিচালনাকারী প্রতিষ্ঠানগুলো অসম প্রতিযোগিতার মুখে পড়ছে।
সম্প্রতি প্রকাশিত একটি অনুসন্ধানী সংবাদ প্রতিবেদনে জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্পে প্রতারণার অভিযোগসংক্রান্ত বিপুলসংখ্যক বিচারাধীন মামলার তথ্য উঠে এসেছে। প্রতিবেদনে ৩০ সেপ্টেম্বর ২০২৬ পর্যন্ত এ ধরনের অভিযোগে ৯ হাজার ৮২৩টি মামলা বিচারাধীন থাকার কথা উল্লেখ করা হয়েছে। এসব মামলায় প্রায় ৪০ হাজার ক্রেতা এবং প্রায় ১২ হাজার কোটি টাকা সংশ্লিষ্ট বলে প্রতিবেদনে বলা হয়েছে। এ পরিসংখ্যান আবাসন খাতে ক্রেতাদের সুরক্ষা ও কার্যকর নজরদারি নিশ্চিত করার জরুরি প্রয়োজনীয়তাকে স্পষ্ট করেছে।
শেয়ারভিত্তিক আবাসন ব্যবসার প্রধান সমস্যাগুলো হলো:
১. জমির শেয়ার কিনলেই নির্দিষ্ট ফ্ল্যাটের আইনগত মালিকানা নিশ্চিত হয় না। একই জমি বা ভবনের বিপরীতে একাধিক ব্যক্তির কাছে শেয়ার বিক্রির অভিযোগ রয়েছে।
২. প্রকল্পের যথাযথ অনুমোদন, অনুমোদিত নকশা এবং আইনগত নির্মাণ অধিকার নিশ্চিত না করেই অর্থ সংগ্রহ করা হচ্ছে।
৩. দক্ষ প্রকৌশলী, স্থপতি এবং পেশাদার নির্মাণ তদারকির অভাবে ভবনের কাঠামোগত নিরাপত্তা ও নির্মাণমান ঝুঁকির মুখে পড়ছে।
৪. অর্থ সংগ্রহ, জমির মূল্য, শেয়ার বিক্রি ও নির্মাণ ব্যয়ের হিসাব অনেক ক্ষেত্রে স্বচ্ছ নয়। ফলে প্রযোজ্য আয়কর, ভ্যাট, নিবন্ধন ফি ও অন্যান্য সরকারি রাজস্ব যথাযথভাবে আদায় হচ্ছে কি না, তা নিয়েও প্রশ্ন রয়েছে।
৫. বৈধ আবাসন প্রতিষ্ঠানকে জমি, অনুমোদন, প্রকৌশল, নির্মাণমান, নিরাপত্তা, কর-ভ্যাটসহ সব ধরনের আইনগত বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হয়। অন্যদিকে এসব শর্ত যথাযথভাবে অনুসরণ না করে কম দামে ফ্ল্যাট দেওয়ার প্রতিশ্রুতিতে অর্থ সংগ্রহ করলে বাজারে অসম প্রতিযোগিতা তৈরি হয়।
৬. জমির মালিকানা, শেয়ার বিক্রি, ফ্ল্যাট বরাদ্দ, নির্মাণ ব্যয় ও দখল নিয়ে ক্রেতাদের মধ্যে বিরোধ তৈরি হচ্ছে। এসব বিরোধ আদালত পর্যন্ত গড়াচ্ছে। ফলে পারিবারিক বিরোধ, আর্থিক সংকট ও সামাজিক অস্থিরতা বাড়ছে।
৭. জমির অবিভক্ত অংশের মালিকানা থাকলে ভবিষ্যতে জমি বা ফ্ল্যাট বিক্রি, ব্যাংকে বন্ধক, উত্তরাধিকারীদের মধ্যে বণ্টন এবং পৃথক মালিকানা প্রতিষ্ঠায় জটিলতা দেখা দিতে পারে।
একটি নিরাপদ ভবন নির্মাণের জন্য প্রকল্পের অনুমোদনের পাশাপাশি কাঠামোগত নকশা, ভিত্তির সক্ষমতা, নির্মাণসামগ্রীর মান, অগ্নিনিরাপত্তা, পানি ও পয়োনিষ্কাশন এবং নির্মাণের প্রতিটি পর্যায়ে পেশাদার তদারকি নিশ্চিত করা জরুরি। রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০-এ রিয়েল এস্টেট ব্যবসা পরিচালনা, প্রকল্প অনুমোদন এবং আইন লঙ্ঘনের ক্ষেত্রে শাস্তির বিধান রয়েছে। তাই প্রচলিত আইন যথাযথভাবে প্রয়োগের পাশাপাশি প্রয়োজনে সুস্পষ্ট আইনগত নিষেধাজ্ঞা ও নতুন বিধান প্রণয়ন করতে হবে।
রিহ্যাবের দাবি
আবাসন খাতে শৃঙ্খলা প্রতিষ্ঠা, ক্রেতাদের অর্থ ও মালিকানা সুরক্ষা এবং নিরাপদ ভবন নির্মাণ নিশ্চিত করতে রিহ্যাব সরকারের কাছে নিম্নলিখিত পদক্ষেপ গ্রহণের দাবি জানাচ্ছে—
১. জমির শেয়ার বিক্রি করে নির্দিষ্ট ফ্ল্যাট দেওয়ার প্রতিশ্রুতিনির্ভর অনিয়ন্ত্রিত আবাসন ব্যবসায়িক মডেল বন্ধ করতে হবে। প্রয়োজনীয় আইনগত পর্যালোচনার মাধ্যমে এ ধরনের কার্যক্রম নিষিদ্ধ করতে হবে।
২. প্রকল্পের জমির মালিকানা, নিবন্ধন, দায়-দেনা, অনুমোদিত নকশা এবং নির্মাণের আইনগত অধিকার নিশ্চিত না করে কোনো ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠানকে ফ্ল্যাট দেওয়ার প্রতিশ্রুতিতে অর্থ সংগ্রহ করতে দেওয়া যাবে না।
৩. শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্পের আওতায় নির্মিত ভবনগুলোতে জরুরি ভিত্তিতে স্বাধীন কারিগরি ও আইনগত নিরীক্ষা করতে হবে। অনুমোদিত নকশা ও বাস্তব নির্মাণের তুলনামূলক তথ্য যাচাই করে প্রয়োজনীয় ক্ষেত্রে তা প্রকাশ করতে হবে।
৪. একই জমি বা জমির অংশ একাধিকবার বিক্রি, জাল দলিল, ভুয়া অনুমোদন, অর্থ আত্মসাৎ ও প্রতারণার অভিযোগ নিরপেক্ষভাবে তদন্ত করতে হবে। প্রমাণিত অপরাধের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট ব্যক্তি ও প্রতিষ্ঠানের বিরুদ্ধে আইন অনুযায়ী ব্যবস্থা নিতে হবে।
৫. প্রতিটি প্রকল্পে জমি ক্রয়, অর্থ সংগ্রহ, নির্মাণ ব্যয়, প্রকল্পের অগ্রগতি এবং ক্রেতাদের অর্থ ব্যবহারের বিষয়ে স্বচ্ছ ও নিরীক্ষাযোগ্য হিসাব নিশ্চিত করতে হবে। প্রযোজ্য কর, ভ্যাট ও অন্যান্য সরকারি রাজস্ব পরিশোধের বিষয়ও যাচাই করতে হবে।
৬. প্রতিটি প্রকল্পে দায়িত্বশীল ডেভেলপার, যোগ্য স্থপতি, প্রকৌশলী ও প্রয়োজনীয় পেশাদার জনবল নিয়োগ এবং নির্মাণের প্রতিটি পর্যায়ে গুণগত মান ও নিরাপত্তা তদারকি নিশ্চিত করতে হবে।
রিহ্যাব প্রেসিডেন্ট বলেন, কোনো বৈধ যৌথ মালিকানা বা স্বচ্ছ বিনিয়োগ ব্যবস্থার বিরোধিতা রিহ্যাব করছে না। তবে জমির অংশীদারত্ব বা যৌথ উদ্যোগের নামে এমন কোনো ব্যবসায়িক মডেল পরিচালিত হতে পারে না, যেখানে অর্থের বিপরীতে নির্দিষ্ট ফ্ল্যাটের অধিকার, বৈধ মালিকানা, নির্মাণের দায় এবং চূড়ান্ত হস্তান্তরের কার্যকর নিশ্চয়তা নেই। একই সঙ্গে সরকারি রাজস্ব পরিশোধ এবং প্রচলিত আইন অনুসরণের বাধ্যবাধকতাও নিশ্চিত করতে হবে।
শেয়ারভিত্তিক অনিয়ন্ত্রিত আবাসন ব্যবসার সমস্যা শুধু আবাসন খাতের সমস্যা নয়; এটি একটি জাতীয় সমস্যা। এর সঙ্গে সাধারণ মানুষের সারা জীবনের সঞ্চয়, আবাসনের নিরাপত্তা, সরকারি রাজস্ব, দেশের বিনিয়োগ পরিবেশ এবং সামগ্রিক অর্থনৈতিক স্থিতিশীলতা জড়িত। আজ এ সমস্যার যথাযথ সমাধান না হলে আগামী দিনে এর আর্থিক, সামাজিক ও আইনি ক্ষতির বোঝা বহন করতে হবে রাষ্ট্র ও সাধারণ মানুষকেই। তাই আবাসন খাতে স্বচ্ছতা, জবাবদিহি ও শৃঙ্খলা প্রতিষ্ঠা এবং সাধারণ ক্রেতার অধিকার ও বিনিয়োগ সুরক্ষায় সরকারের সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের জরুরি হস্তক্ষেপ কামনা করছে রিহ্যাব।
সংবাদ সম্মেলন শেষে সাংবাদিকদের প্রশ্নের জবাবে রিহ্যাব এর সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট আব্দুর রাজ্জাক বলেন, তদন্তের নামে প্রায় তিন মাস ধরে দেশের আবাসন খাতের শীর্ষ বাণিজ্য সংগঠন রিহ্যাব-এর স্বাভাবিক কার্যক্রম বাধাগ্রস্ত হচ্ছে। তিনি বলেন, বাণিজ্য মন্ত্রণালয়ের চলমান তদন্তের প্রতি রিহ্যাবের পূর্ণ সহযোগিতা রয়েছে। তবে তদন্তের অজুহাতে একটি জাতীয় পর্যায়ের বাণিজ্য সংগঠনের নেতৃত্ব, প্রশাসনিক কার্যক্রম ও নিয়মিত সাংগঠনিক সিদ্ধান্ত দীর্ঘদিন অনিশ্চয়তার মধ্যে রাখা কোনোভাবেই কাম্য ও যৌক্তিক নয়। অভিযোগের সত্যতা যাচাই করে প্রয়োজনীয় সিদ্ধান্ত নেওয়াই সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের দায়িত্ব বলে অভিমত প্রকাশ করেন তিন। তিনি আরও বলেন, “একটি সংগঠনের নেতৃত্ব, প্রশাসনিক কার্যক্রম ও নিয়মিত সাংগঠনিক সিদ্ধান্ত যদি দীর্ঘদিন অনিশ্চয়তার মধ্যে থাকে, তাহলে সেই সংগঠন কীভাবে তার সদস্যদের স্বার্থ রক্ষা করবে? আমরা মনে করি, তদন্ত চলতে পারে, কিন্তু সে কারণে সংগঠনের স্বাভাবিক কার্যক্রম বন্ধ বা বাধাগ্রস্ত থাকার কোনো যৌক্তিকতা নেই।”
রিহ্যাবের নেতৃবৃন্দ বলেন, বাণিজ্য মন্ত্রণালয় দেশের বাণিজ্য সংগঠনগুলোর নিয়ন্ত্রক ও তদারককারী কর্তৃপক্ষ। রিহ্যাব সবসময় সরকারের সহযোগী হিসেবে কাজ করেছে এবং ভবিষ্যতেও করবে। মন্ত্রণালয়ের যেকোনো আইনসংগত নির্দেশনা ও তদন্ত কার্যক্রমে রিহ্যাব সহযোগিতা করতে প্রস্তুত। সংগঠনের প্রশাসনিক ও সাংগঠনিক কার্যক্রমের বিষয়ে বিদ্যমান অনিশ্চয়তা দূর করতে বাণিজ্য মন্ত্রণালয়ের কার্যকর উদ্যোগ গ্রহণের কথা বলেন তারা।
